仲介売却
仲介売却は、資金作り・物件の住み替えを目的にお住いのご自宅の土地・建物・マンションを売る際に、不動産会社が物件を“売りたい人”と“買いたい人”の間に入り、売買取引を成立させる一般的な売却方法です。
不動産会社が折り込みチラシやネット広告、自社HPでの情報公開、不動産流通ネットワークの活用など、さまざまな手法を駆使して販売活動を行い、買主様を見つけます。
仲介売却はこんな方におすすめです
- ・物件をできるだけ高く売りたい
- ・価格にこだわった理想に近い価格で売却したい
- ・条件のすり合わせをしっかり行い、成約に結び付けたい
また、仲介売却の際に不動産会社に対して支払う仲介手数料は”成功報酬”となっている為、売買取引が成立しない限り仲介手数料のお支払いは発生いたしません。
不動産仲介売却の流れ
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1
ご相談
メールフォームかお電話にて、お気軽に当社までお問い合わせください。 -
2
調査
当社では、可能な限り物件を拝見してから、お客様のご要望や物件に合った売却プランをご提案するようにしています。
また、土地建物の権利関係や名義人の登記関係なども調査。その上で、過去の成約事例などから適正な売却査定額を算出し、お伝えします。 -
3
媒介契約
じっくりとご検討いただいた上で、当社に仲介をご依頼いただける場合は、媒介契約の締結をお願いいたします。
売却希望価格も相談しながら決定していきましょう。 -
4
売却活動
媒介契約の内容に沿って、現地看板設置、レインズ登録といった売却活動を進めます。さらに、当社から各所へのご案内に加え、早期売却の実現に向けて他の不動産会社との共同仲介（片手仲介）を積極的に行っています。
レインズ（Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産の物件情報共有システムで、登録された物件情報を、会員となっている全国の不動産会社が閲覧できます。 -
5
内見・条件交渉
買い手候補の方が見つかり次第、売主様ともご相談しながら、現地案内、諸条件の調整を行います。 -
6
売買契約
諸条件が整いましたら、買主様からは買付証明書を、売主様からは売渡証明書を提出していただき、その後、買主様に対して重要事項をご説明いたします。
これらの手続きを経て、買主様が最終的な意思決定をされましたら、売買契約の締結となります。この時点で手付金の授受も行います。 -
7
残代金の決裁・
物件引き渡し代金決済と所有権移転はお客様の取引銀行にて実行。
また所有権移転、担保抹消などの手続きは司法書士の立会のもと、残代金の授受と同時に行います。 -
8
確定申告
譲渡所得税の申告についても、当社と提携している税理士事務所をご紹介させていただきます。お気軽にご相談ください。
ハルサク不動産では、売却物件をより魅力的に見せるために、物件の3Dパノラマによる内部見学を導入しています。360度カメラで物件を撮影し、より効果的な売却活動につなげています。
仲介売却の契約の種類
仲介売却には3種類の契約の仕方があります。
それぞれにメリット・デメリットがあるため、自分に合った契約方式を選ぶことが大切です。
一般媒介契約
契約有効期間の制限がなく、複数業者への仲介依頼が可能です（通知義務あり）。複数業者に依頼することで、物件をより幅広い人に案内してもらえるメリットがあります。
各業者ごとのモチベーションが低くなりがちな点や、レインズへの登録義務がないため、その結果として売却につながりにくくなる可能性があるなど、懸念点が多いことがデメリットです。
専任媒介契約
3種類ある方法の中で、最も多く結ばれている契約方式です。正式契約から7日以内のレインズ登録義務があるため、スムーズな販売が期待できるます。また2週間に1回の報告義務があるため、随時販売活動の動向がわかることも魅力です。また自身で見つけた買主様との取引も可能です。
仲介を依頼した不動産会社が、より良い条件の買い手候補を待ったり、自社が仲介手数料を得るために物件を交渉不可としたりといった「囲い込み」が起こる場合があります。そのため、信頼できる不動産会社を慎重に選ぶ必要があります。
専属専任媒介契約
正式契約から5日以内のレインズ登録義務があるため、よりスムーズな販売が期待できる点がメリットです。また1週間に1回の報告義務があるため、細かく販売活動の動向がわかります。契約した業者を通してしか売却できないため、業者のモチベーションが高くなりやすいことも魅力です。
専属専任媒介契約では、自分で見つけた買主様と取引をする場合も、仲介を依頼した不動産会社を通さなくてはなりません。自分で買主様を見つけても、仲介手数料が必ず発生することには注意が必要です。
仲介売却にかかる
費用・税金について
不動産仲介売却には、以下の費用と必要に応じて税金が発生します。
仲介売却にかかる費用
- ・仲介手数料*
- ・証明書発行費
- ・登記費
- ・抵当権抹消費用（該当者のみ）
- ・ローン返済費
- ・引っ越し・処分費
税金
- ・印紙税
- ・消費税
- ・登録免許税
- ・住民税
仲介売却の際に不動産会社に対して支払う仲介手数料は”成功報酬”となっている為、売買取引が成立しない限り仲介 手数料のお支払いは発生いたしません。
*仲介手数料
仲介手数料には法律上の制限があり、以下の上限を超えて請求されることはありません。
200万円以下
取引価格（税抜）×5%＋消費税
200万円を超えて400万円以下
取引価格（税抜）×4%＋2万円＋消費税
400万円を超える場合
取引価格（税抜）×3%＋6万円＋消費税
任意売却物件のリフォーム・解体
リフォームをしてから住居や医院・店舗向けの物件、テナントを売却すると、「内見時の印象がアップする」「そのまま住んだり、医院・店舗を運営したりできるため、購入後がイメージしやすい」という大きなメリットがあります。
リフォーム・リノベーションしてから売却したほうが結果的に高く売れるケースは多いため、必要に応じてリフォームやリノベーションを行うための工務店をご紹介し、軽修繕・設備点検費用の立て替えもうけたまわっております。
また、場合によっては解体して更地として売却したほうがより多くのメリットを得られたりするケースもあります。
こうした場合に必要となる工務店や解体業者とも信頼関係を築いており、これらの工事も含めた売却のご提案が可能。
必要に応じて、リフォーム・リノベーション、新築工事、解体工事などが得意な業者をご紹介します。
空き家・相続した実家の
売却をお考えの方
使わなくなった空き家を売却すると、高い固定資産税などの税金・維持費・解体費用など無駄なお金を払わなくて良くなるメリットがあります。
その場合に、建物の解体・土地活用・借地・定期借地として貸し出すなど、さまざまな土地の活用方法があります。
ハルサク不動産では、ご実家の売却を検討されるお客様の多くのお悩みをお聞きし、家族信託や相続のサポート、弁護士・司法書士・土地家屋調査士・税理士などの士業の方のご紹介も行っております。
相続問題や税金関係のご相談にも、信頼できる専門家と連携をとりながら問題解決をサポートします。
歯科物件の相続について
歯科物件の相続の際、医療法人化するかどうかを一度よく検討されることをおすすめします。
理由は、相続税の対策として医療法人化はとても有効だからです。
相続後、もし何らかの理由で不動産の価値が大きく上昇したとしても、相続時に医療法人化した場合にはその際の出資金額が不動産の評価額となります。
事業承継を行う場合には、承継する資産や負債の決定、承継金額の決定、納税額の見積もり、契約書の締結など、手続きが非常に複雑になります。
一から調べて全て一人で行うのは手間も時間もかかるため、こうした場合には、専門家にご相談されることをおすすめします。
